陳哲

一個月內，上海在針對樓市吹風口徑上出現了明顯緩和。與“兩會”期間強調將加強房價調控不同，2月初開張的上海市政府工作會議中，并未提及該說法，而是突出了一些促進交易的具體措施。

金融體系似乎也在促成這種變化。在額度相對寬松、央行一年來首度釋出放松房貸信號后，上海多家銀行也開始將首套房個人房貸利率回歸基準。

市場似乎并不對調控殺手锏“限購”的退出存有幻想，而錢緊局面并不會有太大改觀。但一季度可能出現的時間窗口，仍然撩撥起一些市場主體的期待。

閘口暗潮

在1月中旬召開的上海市“兩會”上，上海市市長韓正曾表示，“今年上海將貫徹落實中央關于加強房地產市場調控的政策措施，加大普通商品房供應，調整普通商品住房標準，完善個人住房房產稅改革試點，實現全年新建住房價格穩中有降?！?/p>

韓正指出，“上海房地產市場的住宅價格太高，今年房地產市場的調控力度不減、政策不變，要繼續加大力度。上海還將繼續嚴格執行住房限購政策?！?/p>

但到了2月6日，上海召開首次政府工作會議。傳統上，該會議部署全年工作，但其23項重點工作大綱中，不再出現房價或調控字眼。

上海市政府23項重點推進工作中，保障和改善民生被放在重點突出的六方面之一。其內容只是包括了放寬共有產權保障房準入標準和調整普通商品房住房標準兩大方面。

而在以往數年中，上海政府年初確定的重點工作中，“調控”均是關鍵詞。比如2008年“加快完善住房保障體系，加強房地產市場調控”、2011年“嚴格執行國務院出臺‘國八條’和年初上海出臺12條房地產市場調控措施，進一步加大調控力度”。

例外的年份是2009年和2010年。在其他省市的深度調控，被似乎更重要的政治任務——“世博會”擋在上海之外。

一位上海房產系統官員說，“現在市場這么差，市府不說加強調控也是正常?！蹦壳吧形吹玫秸咚蓜拥耐ㄖ?，一、二手房交易端執行的規定，包括面積、費率等，都按既往標準。

相比口徑變化，樓市政策中更具體的部分，實際上是加大普通商品房供應、調整普通商品房住房標準。

日前，上海普通住宅價格標準4年來首次調整。新執行的標準為：內環線內總價低于330萬元/套，內外環線間總價低于200萬元/套，外環線外總價低于160萬元/套。與2008年執行的標準相比，內環線內、內外環線間及外環線外每套物業分別調整額度為85萬元、60萬元、62萬元，增長幅度分別為60%、43%、63%。

普通商品住宅標準調整直接降低了交易成本。根據此前上海普通商品房的標準，一套非普通住宅，需要繳納的契稅為總房款的3%。而當該套房產被劃入普通住宅范疇，那么稅率則降到1.5%。

普通商品房界定調整對二手房交易的意義更大，除契稅差外，交易中產生的營業稅、所得稅都與該標準直接相關?！暗A計正式執行普通商品房新標準后，交易量會有上升?！鄙鲜龇慨a官員說。

同策咨詢研究中心總監張宏偉說，上海等地的普通商品住房標準調整，體現了樓市調控“外緊內松”的特點。

但上海房地系統官員中，持不樂觀態度的可能不是少數，在他們眼中，當地市場中能起決定性作用的并非有購買能力的剛需，而是投資投機需求。限購不松，市場難見起色。

一位上海市土地系統內官員說，“即便是按照傳統，3、4月份有所回暖也是正常，但即便是信貸有些許松動，普通住房點界定重新調整，真剛需并不足以帶動整個市場行情有大變化?！?/p>

信貸微松

與地方政策相對應的是，過去數月中業界對信貸放松的預期，正在成為現實。

本報獲悉，數日前央行工作會議定調信貸支持首套房貸后，滬上多家銀行已經作出利率調整，對首套房、改善性剛性需求的房貸放款速度明顯加快。

中國銀行上海分行個貸部一位人士介紹，該行2月7日由對基準利率上浮5%恢復到執行基準利率。

國有四大行和一些股份制銀行的上海分行已經開始逐步松開首套房利率。建設銀行上海分行一位工作人員稱，早在春節前后就得到通知，對某些優質客戶實行基準利率。據悉，農行上海分行甚至對某些客戶打出9折的折扣。

而交通銀行一位高管介紹，交行對首套房利率在央行會議前，就有給出9.5折。主因是“年底存款準備金率的下調，使銀行方面可供貸款的額度增加，在房貸這塊可操作空間增大”。

2月初，央行召開2012年金融市場工作座談會，會議總結了2011年人民銀行系統金融市場和信貸政策管理工作，部署了2012年金融市場和信貸政策工作重點及落實措施。房貸成為今年四大工作重點之一。

這次會議要求，繼續落實差別化住房信貸政策，加大對保障性安居工程和普通商品住房建設的支持力度，滿足首次購房家庭的貸款需求。這是自2011年調控以來，央行首次公開釋放商品房房貸放松信號。

不過，錢松并不是免費午餐，銀行態度亦十分謹慎。本報獲悉，目前很多銀行都把“先存定期，再給房貸”變成潛規則：購房者申請房貸前，需存入相當于按揭額的一定比例(如30%)3個月定期，才能享受首套房貸款利率。

多家銀行人士稱，目前并未有進一步加大優惠力度的趨勢。

房企判斷

種種微調跡象，似乎與一些在滬房企預判不謀而合，他們中包括了屢屢踩準市場步調的央企和港資。

本報獲悉，2009年上海長風地王，中海紫御豪庭經過半年多的籌備，已經集結好諸多資源，為樓市回暖做開盤準備?！邦A備今年上半年就開盤，率先推出的以公寓為主，定價方面會隨行就市，樂觀預計3月份會有一波放量，我們已經做好準備，但一切最終要看政策市場的實際情況?！敝泻５禺a華東區一位人士說。

知情人士透露，自2009年拿下地塊后，長風項目一直是中海上海分公司乃至華東區域的重中之重。但過去兩年中，上海分公司的業績并不盡如人意。

為確保成功，中海早先已將長風項目獨立出來，成立項目公司，并安排了優勢兵力：原地產集團營銷中心總經理李東持從深圳移師上海，配以華東區域營銷骨干，親自督陣。據悉，公司的預期是，今年能夠拿下超50億元的銷售額。

市場一度猜測中海紫御豪庭精裝公寓房將定價到7萬元/平方米，雙拼別墅與聯排別墅定價將在15萬元/平方米左右。但上述說法遭到中海人士的否認，“目前并沒有明確定價，7萬-15萬的數字也離實際預估中有較大差距?！?/p>

上海另一備受矚目的高端項目新鴻基凱旋門項目，也傳出預售許可證將在3月前后到手。但該消息并未獲得公司官方證實。

（本報記者 藍彬珍 萬曉曉 亦有貢獻）